Caz practic: TVA la contractul de inchiriere imobil

Intrebare:

Un contract de inchiriere imobil pe teritoriul Romaniei intre o persoana juridica platitoare de tva si o persoana fizica cu domicilul in Irlanda (proprietarul imobilului din Romania), care este regimul tva al acestui contract si inregistrarile contabile?

Raspuns:

Am revazut intrebarea si raspunsul din cadrul seminarului de T.V.A. si am constatat faptul ca la momentul respectiv am inteles situatia prezentata de dvs. invers decat ar fi trebuit, in sensul ca persoana fizica din Irlanda ar fi chiriasul unui bun imobil situat pe teritoriul Romaniei, nicidecum firma din Romania inregistrata in scopuri de T.V.A.

Prin art. 127, alin. 1 se defineste persoana impozabila ca o persoana care desfasoara, de o maniera independenta si indiferent de loc, activitati economice de natura celor prevazute la alin. (2). Printre activitatile enumerate la alin. 1 se regaseste si exploatarea bunurilor corporale sau necorporale in scopul obtinerii de venituri cu caracter de continuitate.

In acest context, preluam definitia de la pct. 18 al art. 1251 “Semnificatia unor termeni si expresii” din care rezulta ca “ persoana impozabila are intelesul art. 127 alin. (1) si reprezinta persoana fizica, grupul de persoane, institutia publica, persoana juridica, precum si orice entitate capabila sa desfasoare o activitate economica;”

Astfel, consider ca orice persoana fizica, care realizeaza intr-un an fiscal venituri din inchirieri mai mari de 35.000 euro pe teritoriul Romaniei, indiferent de faptul ca este sau nu este rezidenta a Romaniei,trebuie sa se inregistreze in scopuri de T.V.A. doar daca opteaza pentru taxarea acelor operatiuni. Inchirierea este o activitate economica al carei caracter de continuitate este dat de existenta contractului de inchiriere valabil incheiat pentru o perioada determinata de 3, 6, ….. 36 luni calendaristice.

Operatiunea de inchiriere este scutita de T.V.A. (art. 141, alin. 2, lit. e), dar scutirea este optionala, in sensul ca proprietarul bunului imobil poate opta pentru aplicarea regimului de taxare asupra sumelor obtinute din inchiriere. Consideram ca nici o persoana fizica nu si-ar dori sa opteze pentru un astfel de regim de taxare care i-ar complica existenta prin organizarea unei evidente fiscale (jurnal de vanzare si jurnal de cumparare) si depunerea decontului de T.V.A.

De asemenea, persoana fizica care ar obtine venituri mai mari de 35.000 euro din inchirieri, daca nu opteaza pentru taxarea operatiunilor de inchiriere, nu trebuie sa se inregistreze in scopuri de T.V.A. deoarece realizeaza numai operatiuni scutite fara drept de deducere a T.V.A. Suma de 35.000 euro se considera cifra de afaceri determinata prin insumarea valorii totale (exclusiv taxa) a livrarilor de bunuri si a prestarilor de servicii taxabile, scutite cu drept de deducere si scutite fara drept de deducere (cap. 12, art. 152).

Aceasta afirmatie are la baza prevederile cap. 13 “Obligatii” art. 153, alin. 1 prin care se face precizarea ca sunt obligate sa solicite inregistrarea in scopuri de T.V.A. persoanele impozabile stabilite in Romania care realizeaza sau urmeaza sa realizeze o activitate economica constand in operatiuni taxabile si/sau scutite de T.V.A. cu drept de deducere. La alineatul 2 din cadrul aceluiasi articol, se precizeaza in mod expres ca aceasta prevedere este aplicabila si persoanelor impozabile care realizeaza operatiuni scutite de taxa fara drept de deducere dar opteaza pentru taxarea acestora conform art. 141 alin. (3).

TESTATI GRATUIT Consilier TVA Consilier Taxe si Impozite pentru Contabili Consilier Contabilitate Consilier Contabilitate pentru Institutii Publice

Daca totusi persoana fizica din Irlanda doreste sa aplice regimul normal de taxare, trebuie sa se inregistreze in scopuri de T.V.A. in Romania chiar daca este inregistrata in scopuri de T.V.A. in Irlanda. Inregistrarea se efectueaza prin depunerea la organul fiscal teritorial unde este amplasat bunul imobil a declaratiei cod 70 “Declaratie de inregistrare fiscala pentru persoane fizice romane si straine care desfasoara activitati economice in mod independent sau exercita profesii libere” reglementata prin O.M.F.P. nr. 262/2007. Formularul se regaseste pe site www.mfinante.ro .

Daca se inregistreaza ca platitoare de T.V.A., persoana fizica are urmatoarele obligatii:

1. sa emita facturi cu T.V.A. colectata pentru chiria datorata de firma dvs..
Deci, indiferent de faptul ca locatarul este o firma stabilita in Romania, intr-un stat comunitar sau intr-un stat tert, are obligatia sa emita factura cu T.V.A. colectata doar in situatia in care a notificat aplicarea regimului normal de taxare.

2. sa organizeze evidenta fiscala prin evidentierea in jurnalul de cumparari si de vanzari a operatiunilor legate de bunul imobil;

3. sa depuna decontul de T.V.A. aferent perioadei fiscale in care se incadreaza.

Inregistrarea in scopuri de T.V.A. nu obliga persoana fizica la organizarea unei evidente contabile. Inregistrarea contabila a chiriei trebuie efectuata obligatoriu de catre chirias, firma inregistrata in scopuri de T.V.A. pe teritoriul Romaniei. Cheltuielile de exploatare aferent chiriei imobilului inchiriat se inregistreaza prin formula contabila 612 = 401, analitic distinct persoana fizica nerezidenta. Inregistrarea in evidenta contabila se efectueaza in baza prevederilor contractuale si a extrasului de cont pentru plata chiriei ca document justificativ pentru a demonstra ca operatiunea este legala si reala. Deoarece operatiunea nu este impozitata de locator, chiriasul inscrie suma in jurnalul de cumparari la “operatiuni neimpozabile” si o preia in decontul de T.V.A. cod 300 la randul 19 denumita “Achizitii de bunuri si servicii scutite de taxa sau neimpozabile”.

Inregistrarea in scopuri de T.V.A. este avantajoasa pentru persoana fizica numai in situatia in care aceasta intentioneaza sa efectueze lucrari de modernizare si transformare a bunului imobil pentru care isi poate exercita dreptul de deducere a T.V.A. inscrisa in facturile furnizorilor si prestatorilor.

Asa cum rezulta din prevederile articolului 115 din Codul fiscal, alineatul 2, litera d, veniturile unei persoane fizice nerezidente obtinute din inchirierea sau din cedarea dreptului de folosinta a unei proprietati imobiliare situate in Romania reprezinta venit impozabil pe teritoriul Romaniei supus impozitarii in baza prevederilor cuprinse in titlul III din Codul fiscal. Pentru plata impozitului datorat, persoana fizica nerezidenta trebuie sa se inregistreze ca platitor de impozit pe venit la organul fiscal teritorial odata cu inregistrarea contractului de inchiriere. In situatia in care nu faceti dovada ca respectivul contract de inchiriere a fost inregistrat la organul fiscal teritorial, cheltuiala inregistrata de firma dvs. in contul 612 se considera cheltuiala nedeductibila d.p.d.v. fiscal la determinarea profitului impozabil deoarece se considera ca acel contract nu are caracterul unui document justificativ.